Mít „chalupu“ u moře je snem nejednoho člověk. Už proto, že moře za humny nemáme nebo proto, že život v prosluněné zemi eliminuje stres a prohřívá staré kosti. Zde člověk ztrácí pojem o čase, žije jen přítomností, zapomíná na starosti a nestará se, co bude za měsíc, za rok… Žít pod sluncem je jako žít ve slunci, jehož paprsky zvedají náladu a vytvářejí dopamin, hormon štěstí. Tak asi proto jezdí čím dál tím více Čechů k moři nejen v létě, ale také na podzim a v zimě. Ale kam jet za sluncem v zimě, aby se dalo koupat v moři, chytat bronz a neudělat si vítr v peněžence?
„Podle údajů Českého statistického úřadu (ČSÚ) se pro Čechy v roce 2025 třetí nejoblíbenější zemí pro hlavní zahraniční dovolenou stal Egypt (po Itálii a Chorvatsku) s mezinárodním nárůstem počtu těchto cest téměř o 30%.“
S tím také souvisí touha pobývat u moře déle a třeba ve svém. Egypt se proto jeví ne-li ideální, tak jedna z velmi dobrých možností pořídit si zde druhý domov. Abychom však nepsali o tom, co detailně neznáme, oslovili jsme na slovo vzatého odborníka a majitelku realitní kanceláře v Hurghadě – Jitku Švaříčkovou, aby nám tuto možnost přiblížila.
Je obecně známo, že Egypt považuje za svůj druhý domov už velmi mnoho Evropanů včetně Čechů. Důvod? Zdražování, zvyšování cen energií, vysoké nájmy, nízký důchod, válka v Evropě, nejistota … To vše jsou ukazatele, že do Egypta se stěhuje stále více důchodců?
Pokud mohu mluvit o Hurghadě, už dávno nejde pouze o důchodce. Stále častěji se setkávám i s lidmi v produktivním věku, kteří mohou pracovat na dálku, podnikají online takže nejsou vázáni na jedno místo nebo si zde mohou dovolit žít díky svým investicím. Pro ně je Hurghada atraktivní kombinací nižších životních nákladů, celoročně slunečného počasí a mezinárodního letiště s dobrým spojením do Evropy. Další skupinou jsou aktivní lidé, kteří zde pracují nebo podnikají (o tom podrobněji příště – pozn. redakce)
U seniorů je, ale těch důvodů samozřejmě více. Jedním z hlavních jsou už zmiňované nižší životní náklady a obecně možnost žít ze svého důchodu důstojněji a komfortněji. Potraviny jsou tu levnější, výhodou je čerstvé ovoce a zelenina. Řada plodin se pěstuje přímo v Egyptě a je to znát i na jejich chuti. Nemalou roli hraje celoročně příznivé klima a stabilní tlak. Především během evropské zimy nabízí Hurghada příjemné teploty a téměř stálé slunečné počasí. Znám řadu lidí, kteří už pravidelně přilétají například od října – listopadu a zůstávají do dubna až května.
Pro některé jsou důležité i zdravotní důvody. Spousta lidí mi sama říká, že se jim zde některé zdravotní obtíže zmírnily, jako bolesti a ztuhlost kloubů, artróza, migréna, revmatické a některé kožní problémy nebo si zlepšili celkově fyzickou a psychickou kondici. A to díky stabilnímu počasí, slunci, menším výkyvům atmosférického tlaku, pohybu a plavání v moři. Samozřejmě nejde tvrdit, že egyptské klima tyto nemoci léčí, nicméně od lidí slýchávám, že zde subjektivně pociťují výraznou úlevu od dlouhodobých obtíží.
To vše jsou známé důvody. Jsou i nějaké jiné, které se objevily nedávno?
Ano. V posledních letech vidím větší zájem lidí, kteří hledají určitou alternativu k životu v Evropě – ať už kvůli rostoucím životním nákladům, vysokým cenám energií, nebo obecně pocitu nejistoty. Poměrně často se dnes setkávám také s tím, že lidé kupují apartmán v Egyptě jako svůj „plán B”. Otevřeně říkají, že mají obavy z případného rozšíření vleklého válečného konfliktu a chtějí mít místo, kam by se v případě nebezpečí mohli uchýlit. Egypt je pro ně zajímavý tím, že je mimo Evropu, ale přitom velmi dobře dostupný – přímým letem jste z Česka v Hurghadě přibližně za čtyři hodiny.
Obecně se ví, že Češi své apartmány také pronajímají. Znamená to, že koupě bytu je zároveň jakási investice do nemovitosti? Vyplatí se?
Ve většině případů ano. Mnoho majitelů využívá svůj apartmán několik týdnů nebo měsíců v roce a po zbytek času jej pronajímá turistům. Dobře vybraná nemovitost tak může přinášet dvojí zhodnocení – pravidelný příjem z pronájmu a zároveň růst hodnoty samotné nemovitosti. Výnos z pronájmu samozřejmě velmi závisí na lokalitě a kvalitě nemovitosti. Pro turistické pronájmy je důležitá vzdálenost od moře a pláže, bazény, kvalita resortu, ale také dostupnost obchodů, restaurací, kaváren, bank, fitness center a dalších služeb, které lidé během dovolené vyhledávají. Proto klientům vždy říkám, že nestačí koupit levný apartmán – je potřeba přemýšlet také nad tím, kdo ho jednou bude chtít pronajmout nebo případně koupit.
U lidí, kteří chtějí v Hurghadě dlouhodobě žít, jsou priority jiné. Zajímá je dostupnost lékařů, lékáren, prádelen a běžných služeb, u rodin samozřejmě také škol. V Hurghadě fungují vedle egyptských státních a soukromých škol také mezinárodní školy s výukou například v angličtině, němčině či francouzštině (jedna taková je ve čtvrti Fayruz). Od roku 2024 zde funguje také vysoká škola, nabízející mimo jiné obory zaměřené na cestovní ruch, hotelnictví, cizí jazyky, IT nebo umělou inteligenci. Zajímavostí je, že jednu z místních mateřských škol založila a vede Češka.
Setkala jsem se dokonce s klienty, především z Polska nebo Slovenska, pro které byla při výběru nemovitosti důležitá blízkost kostela, protože chtěli pravidelně navštěvovat mše. Egypt je sice převážně muslimskou zemí, ale konkrétně v Hurghadě žije také početná komunita egyptských křesťanů a najdete zde několik kostelů. Každodenní soužití křesťanů a muslimů je velmi přirozené a vzájemně respektující.
Samotné ceny nemovitostí jsou v Egyptě stále výrazně nižší než například v České republice. S určitou nadsázkou říkám, že zde lze menší nemovitost pořídit za cenu garáže v Česku a pěkný prostorný apartmán za částku, za kterou byste v Česku hledali spíše velmi levné bydlení v malém městě.
S tím souvisí ještě jedna zajímavost života v Egyptě. Někteří cizinci zde dokážou žít, aniž by potřebovali klasicky pracovat. Kromě důchodu, příjmů z podnikání nebo práce online využívají také místní bankovní produkty. (O tom, ale později-pozn.redakce).
Pokud se vrátím přímo k nemovitostem, Hurghadu považuji za velmi zajímavý investiční trh také proto, že rozvoj pobřeží Rudého moře není založený jen na výstavbě nových resortů. Cestovní ruch je pro egyptskou ekonomiku významným zdrojem příjmů a stát do rozvoje tohoto regionu investuje. Takovým příkladem je budovaná vysokorychlostní železniční síť, která má propojit mimo jiné Káhiru s oblastí Rudého moře a pokračovat přes Hurghadu směrem k Safaze. Na projektu se podílí také Siemens Mobility. Současně se rozvíjí přístavní a logistická infrastruktura v oblasti Safagy.
Pořád ale platí jedno: ne každá nemovitost v Egyptě je automaticky dobrou investicí. Je potřeba dobře zvolit lokalitu, developera, projekt, právní stav nemovitosti i způsob financování. Právě proto je podle mě důležité spolupracovat s někým, kdo místní trh skutečně zná a dokáže klienta upozornit nejen na příležitosti, ale také na možná rizika.
Češi nejčastěji jezdí na dovolenou do Chorvatska. V roce 2025 to byla druhá nejoblíbenější destinace. Mnozí z nich si tam pořídili svůj druhý domov. Jenže ceny apartmánů a domů se každým rokem zvyšují průměrně o 15 % a taková nemovitost se stává nedostupnou. Jak je to v Egyptě?
Ano, je to pravda, Chorvatsko už zdaleka není levnou destinací, v nárůstu cen už předčil Itálii. Rovněž poplatky za služby stojí více než doma. Vím, že zájem je také o Španělsko, Dubaj, Bulharsko a snad Albánii. Ale i tam ceny nemovitostí včetně služeb rychle rostou. Tím nechci tvrdit, že v Egyptě nerostou. Samozřejmě, že ano a v posledních letech poměrně výrazně, zejména v rezortech v první linii u moře. Přesto zůstává zejména Hurghada ve srovnání s Chorvatskem nebo Španělskem cenově velmi dostupná. Záleží na mnoha faktorech, ale např. menší apartmány lze stále pořídit přibližně od 30–50 tisíc eur a v rozmezí 60–120 tisíc eur už je možné vybírat velmi zajímavé a prostornější nemovitosti v kvalitních lokalitách nebo resortech. (V porovnání např. s Chorvatskem se v lukrativních místech ceny pohybují kolem 300–500 ticíc eur a více, pozn. redakce).
Rozdíl je také v tom, co za danou cenu kupující získá. V Hurghadě jsou běžné rezidenční domy a komplexy s bazény, ostrahou a recepcí, někdy také se soukromou pláží, restauracemi a dalšími službami. Nemovitost lze koupit i na splátky, a to dokážeme také zařídit. U nových developerských resortů rovněž formou splátkových kalendářů u developera.
Velkou výhodou Egypta je celoroční využitelnost nemovitosti. Turistická sezona v Hurghadě funguje prakticky po celý rok. Majitel může apartmán využívat během evropské zimy a v době, kdy zde sám nepobývá, jej pronajímat. Pro mnoho kupujících proto nejde jen o druhý domov, ale zároveň o investici. A nesmíme zapomínat ani na životní náklady – služby, doprava, jídlo, ceny v restauracích apod., které jsou stále výrazně nižší než v evropských přímořských destinacích.
Každá země má samozřejmě své výhody. Chorvatsko je pro Čechy blízko a dostupné autem, Španělsko nabízí evropské prostředí, Dubaj je etablovanou investiční destinací. Egypt podle mě nabízí zajímavou kombinaci několika faktorů najednou – stále relativně dostupné pořizovací ceny, celoročně teplé klima, nízké životní náklady a možnost využívat nemovitost nejen jako vlastní druhý domov – „chatu u moře“, ale také jako investici k pronájmu.
V Evropě ceny energií stále stoupají. Jak je to nyní v Egyptě?
Také v Egyptě ceny energií rostou, přesto jsou provozní náklady na bydlení stále výrazně nižší než v evropských zemích. Velkou výhodou je klima – byty prakticky není potřeba vytápět. Naopak největší spotřebu elektřiny představují v letních měsících klimatizace. Přesto jsou celkové náklady z pohledu evropského majitele velmi příznivé. U běžného apartmánu se mohou měsíční platby za vodu, elektřinu a případně plyn při standardní spotřebě pohybovat v přepočtu pouze ve stovkách korun.
Zajímavý je také samotný systém provozních nákladů na bydlení. V Egyptě se obecně neplatí poplatky distribučním společnostem, neplatí se tedy pravidelné zálohy za energie způsobem, na který jsme zvyklí z Česka. Velmi rozšířený je systém předplacených karet na elektřinu a na některých místech také na vodu či plyn. Člověk si tedy předplatí kredit a následně čerpá podle skutečné spotřeby. Pokud v apartmánu několik měsíců nepobývá, jeho náklady na energie mohou být prakticky minimální nebo nulové. Samostatnou položkou je správa areálu a společných prostor, tzv. maintenance. Ta bývá take výrazně nižší. Ve větších uzavřených areálech či resortech do správy spadají take platby za údržbu areálu, čištění bazénů, případně pláže, takže tam jsou poplatky samozřejmě vyšší a v lukrativních oblastech se mohou blížit platbám podobným jako v Česku, například v panelových domech na správu SVJ. Výhodou tady je, že se často může zaplatit jednorázově tzv. doživotně už při koupi apartmánu, zpavidla to bývá 10% z ceny bytu.
Jak je to nyní s bezpečností v Egyptě?
Z mého pohledu člověka, který v Hurghadě dlouhodobě žije, se v běžném životě nezměnilo nic, co by nám dávalo důvod cítit se zde méně bezpečně. Život probíhá normálně, turisté přijíždějí a odjíždějí, hotely, restaurace, obchody i letiště fungují stejně jako dříve. Větší vlna obav letos přišla v souvislosti s konfliktem kolem Íránu. Lidé si často nedokážou představit skutečné vzdálenosti. Když v médiích slyší v jedné souvislosti Egypt, Izrael, Gaza, Libanon nebo Írán, mohou snadno získat pocit, že se všechno odehrává prakticky vedle sebe. Pro představu – Česká republika je geograficky k válečnému konfliktu na Ukrajině výrazně blíže než Hurghada k Íránu. I Blízký východ je tedy potřeba vnímat geograficky a nerozšiřovat automaticky konflikt v jedné jeho části na celý region. Ti, kteří sem jezdí pravidelně nebo zde vlastní nemovitost, situaci obvykle vnímají jinak, protože prostředí znají a vědí, jak to tady skutečně vypadá. Letos jsme sice na začátku konfliktu zaznamenali větší opatrnost v rezervacích apartmánů, ale nešlo ani tak o strach z pobytu v Hurghadě, jako spíše o obavy z možných komplikací v letecké dopravě. Ti, kteří Hurghadu znají a pravidelně sem létají, vědí, že město funguje normálně a že zde v každodenním životě nemáme důvod k větším obavám než dříve.
Vraťme se k nemovitostem v Egyptě. Je rozdíl pořídit si byt na důchod ve velkém resortu u moře a v menší rezidenci 300–500 metrů od moře?
Ano, rozdíl je poměrně výrazný a vždy záleží především na tom, k čemu chce člověk nemovitost využívat. Velké resorty obvykle nabízejí vlastní pláž, několik bazénů, recepci, ostrahu a další služby. Díky tomu jsou velmi atraktivní pro turistické pronájmy. Na druhou stranu je potřeba počítat s větším ruchem – kolem bazénů, ve společných prostorách a především s neustálým střídáním turistů. Pro člověka, který zde chce dlouhodobě žít, to někdy působí jako bydlení v hotelu. Proto velké resorty častěji volí klienti, kteří do Hurghady přijedou jednou, dvakrát ročně na dovolenou a po zbytek roku svůj apartmán pronajímají. Pro tento způsob využití mohou být ideální.
Lidé, kteří se do Hurghady stěhují na delší dobu – například senioři, kteří zde tráví období od podzimu do jara – naopak často preferují menší rezidenční domy nebo komornější resorty. Je tam větší klid, méně se střídají sousedé a člověk má více pocit skutečného domova. Menší rezidence mívají také nižší provozní náklady.
Důležitá je potom samotná lokalita. Dobrým příkladem pro dlouhodobé bydlení je oblast kolem Fayrouz v části Al Ahyaa. Jsou zde rezidenční domy i menší resorty a zároveň je v dosahu vše potřebné pro běžný život – restaurace, kavárny, lékárny, banky, supermarkety, řemeslníci nebo lékaři. Přitom zde není takový ruch, jako například v centru. Příjemné klidné bydlení pro dlouhodobý pobyt nabízí také například oblast Magawish, tady je ale potřeba počítat i s vlastním automobilem, protože tu chybí obchody, restaurace, kavárny. Vzdálenost 300 až 500 metrů od moře proto nemusí být při dlouhodobém bydlení vůbec nevýhodou. Někdy může být naopak příjemnějším kompromisem mezi dostupností moře, klidem a běžným každodenním životem.
Záleží tedy především na prioritách. Jinou nemovitost bych doporučila člověku, který hledá investici určenou převážně k turistickému pronájmu, a jinou tomu, kdo hledá svůj druhý domov a chce v Hurghadě skutečně několik měsíců v roce žít.
O jakou destinaci v Hurghadě pro „druhý domov“ je zájem? Která oblast se nejvíce rozvíjí?
Velký zájem je dlouhodobě o Sahl Hasheesh, což je uzavřená prémiová oblast s luxusními hotely a rezidenčními resorty, kde vzniká řada nových projektů. Celá oblast působí velmi klidně, upraveně, trochu až lázeňským dojmem. Tomu ale odpovídají i vysoké ceny nemovitostí a zpravidla také vyšší náklady na správu. Resorty zde nabízejí luxusní bazény, služby hotelového typu a v první linii také pěkné pláže. Na druhou stranu je zde méně běžných obchodů a občanské vybavenosti než přímo v Hurghadě. Proto je tu zajištěn pro rezidenty například shuttle bus k obchodnímu centru Senzo Mall v Hurghadě.
Pro Čechy a Slováky jsou take oblíbené Mamsha, El Kawther, centrum kolem Sheraton Street a rozvíjející se oblast Arabia. Tady už jste skutečně v centru dění. V dosahu máte obchody, restaurace, kavárny, lékaře, fitness centra, banky, veřejné pláže i večerní zábavu.
Stále větší oblibu ale získává také část Hurghady – Al Ahyaa, zejména její centrálnější část kolem Fayrouz. I zde dnes najdete prakticky vše, co potřebujete pro pohodlný každodenní život, ale prostředí je podstatně klidnější. Pobřeží je zde charakteristické pozvolnějším vstupem do moře, někde jsou proto vybudována mola a u některých projektů také uměle vyhloubené laguny. Leží severně od centra Hurghady směrem k El Gouně a v posledních letech zde vzniká velké množství nových rezidenčních projektů a hotelů. Oblast je součástí dlouhodobého rozvojového plánu města, který má plynule propojit novou promenádou tuto část s prestižní prémiovou čtvrtí v El Gouně. Počítá se s dalším rozvojem pobřežní části, což by mělo tuto část Hurghady ještě více zatraktivnit.
Pro výběr „druhého domova“ tedy není jedna univerzálně nejlepší lokalita. Sahl Hasheesh osloví klienta, který hledá prémiové prostředí, Mamsha, Kawther, Sheraton nebo Arabia člověka, který chce být přímo v centru života a má rád rušný večerní život. A Al Ahyaa je zajímavá pro ty, kteří hledají klidnější bydlení, dostupnější ceny a zároveň potenciál dalšího rozvoje oblasti.
Ceny bytů v různých čtvrtích jsou hodně rozdílné?
Ano, rozdíly mohou být velmi výrazné. Nejdražší jsou zpravidla nemovitosti v první linii u moře, projekty s vlastní pláží a také uzavřené resorty s bazény, ostrahou a dalšími službami v lokalitě s dobrou občanskou vybaveností. Nejvyšší jsou v prémiových lokalitách Sahl Hasheesh nebo El Gouna. Významnou roli hraje i samotné umístění bytu v rámci projektu. Připlácí se za přímý nebo boční výhled na moře, vyšší patro, prostornou terasu nebo alespoň balkon. Podle těchto kritérií dva stejně velké byty ve stejném resortu tak mohou mít rozdílnou cenu.
Naopak v rozvíjejících se čtvrtích lze stále najít velmi zajímavé nemovitosti za podstatně nižší ceny. Cena tedy není dána pouze počtem metrů čtverečních, ale především lokalitou, vzdáleností od moře, kvalitou projektu, jeho vybavením a konkrétní polohou bytu.
Má si člověk pospíšit s koupí bytu, pokud o ní uvažuje? Proč?
Pokud už je člověk rozhodnutý, že chce nemovitost v Hurghadě koupit, našel byt, který mu vyhovuje, a má své rozhodnutí dobře promyšlené, pak bych příliš dlouho neotálela. Jak jsem zmínila, ceny nemovitobstí v Egyptě také rostou a u nových developerských projektů je běžné, že se ceny zvyšují s jednotlivými etapami výstavby. S dalším rozvojem infrastruktury a zájmem zahraničních investorů lze navíc předpokládat, že tento trend bude pokračovat.
Při konzultacích s klienty často řešíme jejich obavy, zda si vybrali správný byt nebo správnou lokalitu, zejména pokud Hurghadu ještě dobře neznají. Říkám jim, že pokud našli nemovitost, která dnes odpovídá jejich představám a možnostem, není nutné na ni pohlížet jako na rozhodnutí na celý život. Jestliže později zjistí, že by raději bydleli v jiné lokalitě nebo chtěli větší, menší či luxusnější byt, mohou stávající nemovitost prodat a koupit jinou. Někteří moji klienti si původní apartmán ponechali k pronájmu a následně si koupili další pro vlastní bydlení. Jiní vlastní i několik apartmánů, které pronajímají.
Samozřejmě nikoho nenabádám, aby kupoval pod tlakem nebo bez důkladného prověření nemovitosti. Pokud je ale člověk pro koupi rozhodnutý, dlouhé čekání často znamená pouze to, že za podobný byt později zaplatí podstatně více. A pokud bude svou nemovitost za několik let prodávat, dosavadní vývoj trhu dává předpoklad, že ji může prodat za vyšší cenu, než za jakou ji pořídil.
Je lepší koupit zařízený byt od českého majitele, nebo si vše zařizovat sám?
Obě varianty mají své výhody. Kvalitně zařízený byt je ideální pro člověka, který chce přijet a prakticky okamžitě bydlet nebo začít pronajímat. Na trhu lze najít apartmány kompletně vybavené nejen nábytkem v evropském stylu, ale také spotřebiči známých mezinárodních značek a s veškerým potřebným zařízením. U apartmánů určených k pronájmu dnes například doporučujeme doplnit kávovar, toustovač nebo stále oblíbenější horkovzdušnou fritézu. Češi si sem také často vozí klasické remosky.
Druhou možností je zařídit si byt úplně od začátku podle vlastních představ. Je zde mnoho firem, které se tím zabývají, ale je důležité si ověřit reference. Rovněž naše společnost nabízí kompletní vybavení bytů včetně 3D návrhu interiéru, stejně jako kompletní rekonstrukce. V Egyptě lze zařídit byt levně, ale také ve vysokém standardu s použitím kvalitních či evropských materiálů. Podle toho se výrazně liší i výsledná cena.
Shrnula bych to tedy jednoduše: pokud chcete přijet a okamžitě bydlet nebo apartmán pronajímat, tak kvalitně zařízený byt je nejjednodušší řešení. Pokud chcete domov přesně podle svých představ, můžete si jej nechat zařídit na míru – jen je třeba vybrat prověřenou firmu a počítat s delším časovým horizontem potřebným k realizaci.
Kdo je Jitka Švaříčková
- Pochází z Třebíče
- Vystudovala speciální pedagogiku a speciálně pedagogickou andragogiku
- Pracovala jako speciální pedagog, později jako ředitelka pečovatelské služby, zároveň působila ve veřejných službách jako soudní přísedící, dále jako členka a místopředsedkyně komise Zdravého města a místní agendy 21, podílela na plánování sociálních služeb na Vysočině, působila jako dobrovolná knihovnice, organizátorka Dnů pro seniory apod., byla majitelkou obchodu s ekologickou drogerií.
- Později se v ČR i na svých cestách po světě věnovala networkingu a získala cenné obchodní kontakty
- Působí jako místopředsedkyně Česko – Egyptské obchodní komory
- Do Egypta přiletěla původně kvůli přípravě projektu na zpracování odpadu a zavedení speciální technologie na egyptský trh
- Počátkem roku 2021 se do Egypta přestěhovala natrvalo nejdříve do Káhiry a pak do Hurghady
- V Hurghadě se začala věnovat správě bytů českých a slovenských majitelů a následně realitám. Zkušenosti získávala v místních realitních kancelářích
- V roce 2024 založila vlastní realitní kancelář Horus Solutions Trade & Real Estate se sídlem v Hurghadě
- e-mail: svarickova.jitka@gmail.com
- mobil/WhatsApp: +20 102 049 1509 (Egypt)
- contact: +420 605 728 756 (Telegram, Viber, WhatsApp)
- web: jitkasvarickova.com
- Facebook: Bydlení u moře – Hurghada Rental in Hurghada
Foto: Jitka Švaříčková a redakce
